Interview: So findet man seine Traumwohnung im Oberbergischen Kreis

Wohnen wird immer teurer in Nordrhein-Westfalen. Laut des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung sind die Mietpreise bei Neuvermietungen in NRW seit 2010 um mehr als 44 Prozent gestiegen. Besonders teuer sind die Mieten in Köln mit mittlerweile durchschnittlich 12,45 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Doch tatsächlich kann man außerhalb der Großstädte auch heute noch bezahlbare Wohnungen finden, beispielsweise im Oberbergischen Kreis. 

Im folgenden Interview erklärt Philip Rodowski, der Geschäftsführer der objego GmbH, die sich die Digitalisierung der Immobilienverwaltung zur Aufgabe gemacht hat und Software in diesem Bereich entwickelt, wie man am besten an seine Traumwohnung kommt und was es zu beachten gilt.

Frage: Wie sieht der aktuelle Wohnungsmarkt im Oberbergischen Kreis aus?

Antwort: Glücklicherweise sind die Mietpreise hier noch deutlich niedriger als in Köln und liegen sogar etwas unter dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von ganz Nordrhein-Westfalen. Während man als Neumieter nämlich in NRW aktuell im Schnitt 7,91 Euro pro Quadratmeter bezahlt, sind es im Oberbergischen Kreis 7,23 Euro, die Mieter im Durchschnitt pro Quadratmeter Wohnung bezahlen müssen.

Allerdings sind die Mietpreise auch im Oberbergischen Kreis mittlerweile viel höher als noch vor nur zwei Jahren. Im Vergleich mit 2021 zahlen Mieter nach dem neuen Mietspiegel auch hier bis zu zehn Prozent mehr. Hier, im ländlichen Gebiet, sind die Wohnungsbesitzer meist keine Großkonzerne, sondern in der Regel Privatleute, die ihr Geld in Immobilien anlegen.

Unter den allgemein steigenden Preisen leiden nicht nur die Mieter. Auch für die Vermieter fallen immer höhere Kosten an, weshalb viele von ihnen mittlerweile dazu gezwungen sind, die Mieten anzuheben. Gerade diese privaten Vermieter sind natürlich auf zuverlässige Mieter angewiesen, weil sie Zahlungsausfälle selbst schlecht wegstecken können. Sie haben eine gewisse Sicherheit durch Mietkaution. Allerdings deckt diese natürlich nicht alle Eventualitäten ab und daher suchen Vermieter sich ihre Mieter sorgfältig aus.

Frage: Das Geld ist bei vielen Wohnungssuchenden knapp. Kann man sich die Mietkaution auch sparen oder müssen private Vermieter eine Kaution verlangen?

Antwort: Nein, rechtlich gesehen ist eine Kaution in Deutschland nicht zwingend vorgeschrieben. Das heißt, dass der Vermieter und der Mieter frei darüber verhandeln können, ob und wie hoch eine Kaution vereinbart wird. Allerdings gibt es einige gesetzliche Grenzen, die eingehalten werden müssen. So darf die Kaution beispielsweise höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen und muss auf einem separaten Konto abgelegt werden. 

Eine Kaution ist üblicherweise jedoch sinnvoll, da der Vermieter so einen gewissen Schutz vor unvorhersehbaren Ereignissen hat. Wenn man eine Wohnung sucht, sollte man daher nicht damit rechnen, kautionsfrei fündig zu werden und sollte genug Geld für die Kaution verfügbar haben. 

Wer allerdings nicht so viel Geld hat, um bis zu drei Monatskaltmieten als Kaution zu hinterlegen, oder das nicht möchte, kann auch eine sogenannte Mietkautionsbürgschaft nutzen. Diese Dienstleistung bieten verschiedene Versicherungsgesellschaften an und man muss nur einen geringen monatlichen Betrag an die Versicherung zahlen, anstatt die komplette Kaution an den Vermieter überweisen zu müssen.

Frage: Welche Faktoren sind entscheidend, um die Chancen auf die Traumwohnung zu erhöhen?

Antwort: Die Suche nach der Traumwohnung kann eine Herausforderung sein, vor allem in begehrten Lagen oder bei knappem Angebot. Manche Menschengruppen, wie beispielsweise Geflüchtete, haben es auf dem Wohnungsmarkt besonders schwer. Daher gibt es mittlerweile Infoveranstaltungen für sie. Um die Chancen auf die Traumwohnung zu erhöhen, sollte man folgende Faktoren beachten:

Der erste Faktor ist die Vorbereitung. Man sollte sich im Vorfeld über seine Bedürfnisse und Wünsche klar werden, wie zum Beispiel die Größe, die Lage, die Ausstattung oder das Budget der Wohnung. Außerdem sollte man alle relevanten Unterlagen bereithalten, wie zum Beispiel Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder Selbstauskunft. Diese Unterlagen können einen guten Eindruck machen und die Entscheidung beschleunigen.

Es ist ebenfalls wichtig, nicht zu starr an seinen Vorstellungen festzuhalten, sondern auch bereit zu sein, Kompromisse einzugehen oder Alternativen zu prüfen. Beispielsweise kann man sich überlegen, ob man bereit ist, etwas weiter außerhalb zu wohnen oder eine kleinere oder ältere Wohnung zu akzeptieren. Auch kann man sich über verschiedene Kanäle informieren, wie zum Beispiel Online-Portale, Zeitungsanzeigen, Makler oder persönliche Kontakte.

Der dritte Faktor ist Schnelligkeit. Wohnungssuchende sollten nicht zu lange zögern, wenn sie eine passende Wohnung gefunden haben, sondern sich schnell bewerben oder einen Besichtigungstermin vereinbaren. Die Nachfrage nach Wohnungen ist hoch. Daher sollte man immer aktuell informiert sein und bei Bedarf sofort handeln. 

Frage: Da Sie das Thema ja gerade schon angeschnitten haben: Welche Dokumente und Unterlagen sollte man bereits im Vorfeld für eine Bewerbung zusammenstellen?

Um sich erfolgreich für eine Wohnung zu bewerben, sollte man auf jeden Fall diese Dokumente und Unterlagen vorbereiten:

• Ein aktueller Einkommensnachweis oder eine Gehaltsabrechnung, die das Nettoeinkommen und die Steuerklasse zeigt. Dies dient als Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit und der Bonität.
• Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder eine Kopie des Mietvertrags, die bestätigt, dass man bisher keine Mietrückstände oder andere Verstöße begangen hat. So weist man seine Zuverlässigkeit und gute Zahlungsmoral nach.
• Eine Selbstauskunft, in der man persönliche Daten wie Name, Anschrift, Familienstand, Beruf, Anzahl der Personen im Haushalt, Haustiere, Rauchgewohnheiten und andere relevante Informationen angibt. Dies ist die Basis für die Vermieter, um einen ersten Eindruck von den potenziellen Mietern zu bekommen.
• Eine Schufa-Auskunft oder eine Schufa-Bonitätsauskunft, die den aktuellen Schufa-Score und eventuelle negative Einträge enthält. Sie zeigt, wie es um die Kreditwürdigkeit und die Zahlungsfähigkeit des Bewerbers steht.

Frage: Wie wichtig ist eine positive Schufa-Auskunft, und welche Auswirkungen hat sie auf die Vermietungsentscheidung?

Antwort: Eine positive Schufa-Auskunft ist ein sehr wichtiger Punkt für die Vermietungsentscheidung, da sie, wie eben erwähnt, die Kreditwürdigkeit und die Zahlungsfähigkeit der Bewerber widerspiegelt. Die Schufa ist eine Auskunftei, die Daten über das Zahlungsverhalten von Verbrauchern sammelt und speichert. Daraus berechnet sie einen Schufa-Score, der zwischen 0 und 100 liegt und die Wahrscheinlichkeit angibt, dass ein Verbraucher seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.

Eine positive Schufa-Auskunft bedeutet, dass man einen hohen Schufa-Score hat und keine negativen Einträge wie Mahnungen, Inkasso-Forderungen, Kreditkündigungen oder Insolvenzen vorliegen. Dies zeigt den Vermietern, dass man mit hoher Wahrscheinlichkeit vertrauenswürdig ist und seine Miete pünktlich zahlt. Eine positive Schufa-Auskunft kann daher die Chancen auf eine Zusage erhöhen oder sogar zu einer niedrigeren Kaution oder einer günstigeren Miete führen.

Eine negative Schufa-Auskunft bedeutet hingegen, dass man einen niedrigen Schufa-Score hat oder negative Einträge vorhanden sind. Das signalisiert den Vermietern, dass man ein höheres Ausfallrisiko darstellt und möglicherweise Schwierigkeiten hat, seine Miete zu zahlen. Eine positive Schufa-Auskunft ist also ein wichtiger Baustein für eine erfolgreiche Wohnungsbewerbung. Man sollte daher regelmäßig seine Schufa-Daten überprüfen und gegebenenfalls korrigieren lassen. Aktuell führt die Schufa Datenlöschungen durch, die den eigenen Score verbessern können.

Frage: Welche Rolle spielen regelmäßige Einkünfte und ein stabiles Arbeitsverhältnis bei der Auswahl von Mietern?

Antwort: Auch regelmäßige Einkünfte und ein stabiles Arbeitsverhältnis sind Vermietern üblicherweise wichtig. Ein Vermieter möchte sicher sein, dass der Mieter die Miete pünktlich und vollständig bezahlen kann, ohne in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten. Außerdem möchte er vermeiden, dass der Mieter häufig wechselt oder die Wohnung beschädigt.

Regelmäßige Einkünfte bedeuten, dass der Mieter über ein festes oder zumindest regelmäßiges Einkommen verfügt, das ausreichend ist, um die Miete und die Nebenkosten zu decken. Dies kann durch Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder andere Nachweise belegt werden. Ein stabiles Arbeitsverhältnis bedeutet, dass der Mieter seit einer angemessenen Zeit bei seinem Arbeitgeber beschäftigt ist und keine Anzeichen für eine baldige Kündigung oder einen Jobwechsel hat. Das kann man durch Arbeitsverträge, Zeugnisse oder Empfehlungsschreiben nachweisen.

Frage: Welche Fehler sollte man bei der Wohnungsbewerbung unbedingt vermeiden?

Antwort: Ich rate Bewerbern:

• Schicken Sie keine generischen Bewerbungen raus! Recherchieren Sie den Vermieter oder die Hausverwaltung. Informieren Sie sich über ihre Anforderungen, Erwartungen und Vorlieben. So können Sie Ihre Bewerbung individuell anpassen und einen guten Eindruck machen.
• Versuchen Sie nicht, etwas zu verschweigen oder zu beschönigen, wie zum Beispiel Schulden, Haustiere oder Rauchgewohnheiten. Das kann später zu Problemen führen oder sogar einen Mietvertragsbruch bedeuten. Seien Sie also einfach ehrlich und transparent.
• Auch fehlende Professionalität kann ein Problem sein. Seien Sie höflich und professionell. Vermeiden Sie Rechtschreib- und Grammatikfehler in Ihrer Bewerbung. Formulieren Sie Ihre Sätze klar und verständlich. Verwenden Sie eine angemessene Anrede und einen freundlichen Tonfall. Bedanken Sie sich für die Möglichkeit, sich zu bewerben.
• Ebenfalls ein häufiger Fehler von Bewerbern ist es, zu zögerlich zu sein. Melden Sie sich schnell auf Anfragen oder Einladungen zu Besichtigungen. Halten Sie sich an die vereinbarten Termine und seien Sie rechtzeitig vor Ort. Zeigen Sie Interesse an der Wohnung und stellen Sie Fragen. Seien Sie bereit, Kompromisse einzugehen oder Alternativen anzubieten.

Frage: Welche Tipps haben Sie für die Erstellung eines überzeugenden Bewerbungsschreibens?

Antwort: Ein gutes Bewerbungsschreiben kann den Unterschied zwischen einer Zusage und einer Absage ausmachen. Daher rate ich Wohnungssuchenden generell folgende Tipps beim Verfassen eines Bewerbungsschreibens zu beachten:

• Seien Sie höflich und respektvoll. Beginnen Sie Ihr Schreiben mit einer freundlichen Anrede und bedanken Sie sich für die Möglichkeit, sich für die Wohnung zu bewerben. Vermeiden Sie unhöfliche oder aggressive Formulierungen, die einen negativen Eindruck hinterlassen könnten.
• Stellen Sie sich kurz vor. Geben Sie Ihren Namen, Ihren Beruf, Ihr Einkommen und Ihre aktuelle Wohnsituation an. Erklären Sie, warum Sie sich für die Wohnung interessieren und wie lange Sie dort wohnen möchten. Seien Sie ehrlich und transparent, aber nicht zu persönlich oder aufdringlich.
• Heben Sie Ihre Stärken als Mieter hervor. Nennen Sie einige Gründe, warum Sie ein zuverlässiger und verantwortungsbewusster Mieter sind. Zum Beispiel können Sie Ihre Zahlungsmoral, Ihre Sauberkeit, Ihre Ruhe oder Ihre Haustiere (falls vorhanden) erwähnen. Wenn Sie Referenzen von früheren Vermietern oder Arbeitgebern haben, fügen Sie diese bei oder bieten Sie an, sie auf Anfrage zu senden.
• Zeigen Sie Ihr Interesse an der Wohnung und dem Umfeld. Erwähnen Sie einige Aspekte der Wohnung oder der Nachbarschaft, die Ihnen besonders gefallen oder die zu Ihrem Lebensstil passen. Zum Beispiel können Sie die Größe, die Ausstattung, die Lage oder die Verkehrsanbindung der Wohnung loben. Vermeiden Sie jedoch übertriebene oder unrealistische Aussagen, die unglaubwürdig wirken könnten.
• Beenden Sie Ihr Schreiben mit einem positiven Ausblick. Drücken Sie Ihre Hoffnung aus, bald von dem Vermieter zu hören und bieten Sie an, weitere Fragen zu beantworten oder einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Schließen Sie Ihr Schreiben mit einer höflichen Grußformel und Ihrer Unterschrift ab.

Ein Bewerbungsschreiben für eine Wohnung sollte mindestens 300 Wörter lang sein, um genügend Informationen zu liefern und das Interesse des Vermieters zu wecken. Ein Beispiel für ein mögliches Bewerbungsschreiben, das alle eben genannten Punkte abdeckt, wäre:

Sehr geehrte Frau Müller,

Ich bin sehr interessiert an Ihrer Wohnung in der Musterstraße 12, die ich auf der Website xxxx.de gefunden habe. Ich möchte mich gerne als potenzieller Mieter vorstellen und Ihnen einige Gründe nennen, warum ich glaube, dass ich der ideale Kandidat für Ihre Wohnung bin.

Mein Name ist Max Mustermann und ich bin 35 Jahre alt. Ich arbeite als Ingenieur bei der Firma XYZ GmbH und verdiene 4000 Euro netto im Monat. Ich wohne zurzeit in einer kleinen Einzimmerwohnung in der Innenstadt, die ich zum 31.12.2023 kündigen werde. Ich suche eine größere und ruhigere Wohnung, in der ich mich wohlfühlen und entspannen kann.

Ich bin ein sehr zuverlässiger und verantwortungsbewusster Mieter, zahle meine Miete immer pünktlich und halte meine Wohnung sauber und ordentlich. Ich bin kein Raucher und habe keine Haustiere, außerdem auch sehr ruhig und respektiere die Privatsphäre meiner Nachbarn. Ich habe Ihnen einige Referenzen von meinen früheren Vermietern beigelegt, die meine Aussagen bestätigen können.

Ihre Wohnung hat mir auf den Fotos sehr gut gefallen. Sie ist genau das, was ich suche: eine geräumige und helle Zweizimmerwohnung mit Balkon und Einbauküche. Die Lage ist auch ideal für mich: in einer grünen und ruhigen Gegend, aber trotzdem nah an meinem Arbeitsplatz und an öffentlichen Verkehrsmitteln. Ich würde mich sehr freuen, wenn ich dort einziehen könnte.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Bewerbung zusagt und dass Sie mich als Ihren neuen Mieter in Betracht ziehen. Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie sich bei mir melden und mir die Möglichkeit geben, die Wohnung persönlich zu besichtigen. Sie können mich jederzeit unter der Telefonnummer 0123/456789 oder per E-Mail an max.mustermann@email.de erreichen.

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und Ihre Zeit.

Mit freundlichen Grüßen

Max Mustermann

Frage: Angenommen, die Bewerbung ist erfolgreich und man wird nun zu einer Wohnungsbesichtigung eingeladen. Wie kann man sich als Interessent positiv von den anderen Bewerbern abheben?

Antwort: Die Wohnungsbesichtigung ist eine großartige Gelegenheit, um einen guten Eindruck beim Vermieter oder Makler zu hinterlassen. Um sich positiv von anderen Bewerbern abzuheben, rate ich Interessenten:

• Bereiten Sie sich gut vor. Informieren Sie sich über die Wohnung, die Lage, den Mietpreis und die Nebenkosten. Stellen Sie relevante Fragen, die Ihr Interesse zeigen. Bringen Sie alle nötigen Unterlagen mit.
• Seien Sie pünktlich und freundlich. Kommen Sie rechtzeitig zum vereinbarten Termin und melden Sie sich beim Vermieter oder Makler an. Begrüßen Sie alle Anwesenden höflich und stellen Sie sich kurz vor. Vermeiden Sie negative Äußerungen über die Wohnung oder andere Bewerber. Bedanken Sie sich am Ende für die Besichtigung und verabschieden Sie sich persönlich.
• Zeigen Sie Ihre Motivation und Zuverlässigkeit. Erklären Sie, warum Sie sich für die Wohnung interessieren und was Ihnen daran gefällt. Betonen Sie Ihre berufliche und finanzielle Stabilität sowie Ihre persönlichen Eigenschaften, die Sie zu einem guten Mieter machen. Geben Sie an, wie lange Sie die Wohnung mieten möchten und wann Sie einziehen könnten.
• Bleiben Sie in Kontakt und seien Sie flexibel. Nach der Besichtigung sollten Sie dem Vermieter oder Makler eine kurze Nachricht schreiben, um Ihr Interesse zu bekräftigen und eventuelle Fragen zu klären. Seien Sie bereit, weitere Unterlagen nachzureichen oder einen zweiten Termin zu vereinbaren. Signalisieren Sie Ihre Bereitschaft, über den Mietvertrag zu verhandeln oder Kompromisse einzugehen.

Mit diesen Tipps können Sie sich als Mieter bei der Wohnungsbesichtigung positiv von anderen Bewerbern abheben und Ihre Chancen auf die Traumwohnung erhöhen.

Frage: Welche Fragen sollte man dem Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung stellen, um einen guten Eindruck zu hinterlassen?

Antwort: Bei der Wohnungsbesichtigung sollte man dem Vermieter vor allem zeigen, dass man sich wirklich für die Wohnung interessiert, verantwortungsbewusst und zuverlässig ist und dass man sich an die Hausordnung halten wird. Dazu kann man beispielsweise folgende Fragen stellen:

• Gibt es einen Hausmeister oder einen Ansprechpartner für Reparaturen oder Probleme?
• Wie ist die Verkehrsanbindung und die Infrastruktur in der Nähe (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte, etc.)?
• Wie ist die Nachbarschaft und das Miteinander im Haus?
• Gibt es besondere Regeln oder Einschränkungen für die Wohnungsnutzung (Haustiere, Rauchen, Musik, usw.)?
• Wie lange ist die Kündigungsfrist und welche Kaution wird verlangt?
• Gibt es einen Energieausweis oder Informationen zum Energieverbrauch der Wohnung?

Mit solchen Fragen kann man dem Vermieter signalisieren, dass man sich gut informieren möchte, bevor man eine Entscheidung trifft, dass man sich um die Wohnung kümmern wird und dass man keine unangenehmen Überraschungen erleben möchte. Außerdem kann man so herausfinden, ob die Wohnung zu den eigenen Bedürfnissen und Erwartungen passt.

Frage: Welche Rolle spielen die vorhin von Ihnen angesprochenen Referenzen von vorherigen Vermietern, und wie kann man diese effektiv einsetzen?

Antwort: Referenzen von vorherigen Vermietern können dem potenziellen neuen Vermieter zeigen, dass man ein zuverlässiger, pünktlicher und pfleglicher Mieter ist. Des Weiteren können sie das Vertrauen zwischen den beiden Parteien stärken und die Chancen auf eine erfolgreiche Anmietung erhöhen.

Um Referenzen effektiv einzusetzen, sollte man nur Referenzen von Vermietern anfordern und angeben, mit denen man eine gute Beziehung hatte und die mit der eigenen Mietzahlung und dem Zustand der Wohnung zufrieden waren. Man sollte die Referenzen im Voraus vorbereiten und die Kontaktdaten der Vermieter in einer übersichtlichen Liste zusammenfassen. Man sollte auch die Dauer des Mietverhältnisses, die Höhe der Miete und die Größe der Wohnung angeben.

Es ist zudem wichtig, die vorherigen Vermieter um Erlaubnis zu bitten, bevor man ihre Referenzen weitergibt. Man sollte ihnen auch mitteilen, für welche Wohnung man sich bewirbt und wann sie eventuell kontaktiert werden könnten. Es ist sinnvoll, Referenzen nur dann anzugeben, wenn sie vom neuen Vermieter explizit verlangt werden. Das ungefragte Schicken von Referenzen könnte nämlich als aufdringlich oder verzweifelt wahrgenommen werden. 

Ganz wichtig ist natürlich auch hier Ehrlichkeit. Bewerber sollten also falsche Angaben vermeiden und auch nicht ihre ehemaligen Vermieter bitten, etwas zu sagen, was nicht der Wahrheit entspricht. Dies könnte später zu rechtlichen Konsequenzen führen.